任意売却Q&A
- 住宅ローンを滞納するとどうなりますか?
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1~2ケ月目ぐらいまでは、郵便物や電話などで督促がありますが、いきなり一括返済を迫るとか、滞納3ケ月未満ではまず競売にはかけられません。
しかし深刻な事態です。次の事を検討してください。
・住宅ローンの支払方法(毎月の支払いとボーナス払い)の見直しをする。
・弁護士に依頼し、個人再生法住宅ローン特則を利用し、返済額の減額を要請する。
・それでも支払いが無理なら、任意売却で債務の整理をする。
通常、住宅ローンの返済を6ケ月間滞納(住宅金融支援機構<旧・住宅金融公庫>の場合や一般銀行の場合は3ケ月で処理することも有り)すると「期限の利益の喪失」となり、債権が保証会社に移行します。
しかし、消費者金融などで借り入れしての返済は絶対にお勧めしません!銀行より消費者金融の方が後で面倒です。(中には怖い思いをします。)債権者より電話や書類が届いたら居留守や無視などはせず「誠意のある」対応をとってください。
- 期限の利益の喪失ってなんですか?
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期限とは分割で支払う毎月の返済日です。この場合の利益とは返済日に約束通り支払っていれば一括の請求は出来ないと考えてください。この場合の喪失とは分割払いの支払いの約束を破った場合は利益を失うということです。
例えば3.000万円を毎月一回の20年(240回)で返済すると、金銭消費賃貸契約をします。これは20年かけて返済します。という事です。ところが滞納すると、20年という期限が無くなって一括請求をされます。各金融機関で規定回数以上返済が無い場合、期限の利益の喪失となります。
金融機関によって異なりますが3~6回(3~6ヶ月)が目安です。
- 住宅ローンの月々の支払の減額は可能ですか?
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可能です。各債権者(金融機関)に支払いの条件を交渉し月々の支払いやボーナス払いの金額変更を行えます。但し、債務の免除はできません。
期間の延長をして月々の支払いを抑えますので以前より債務額は増えます。
また、支払条件を変更した後に滞納すると住宅ローンの残債務を一括返済で請求される可能性があります。
- 連帯保証人と連帯債務者の違いは?
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連帯債務者とはローンを借りた債務者と一緒に借入金を返済していく人のことです。連帯保証人より責任が重く、債務者が返済に行き詰っていなくても請求されたりします。
連帯保証人とは、債務者がローンを支払うことができなくなった場合に、債務者に代わり支払う義務を持つ人のことです。債務者本人に支払い能力がない場合に限って支払う保証人より責任が重く、債権者は債務者の支払い能力の有無に関わらず、連帯保証人に返済を請求できます。
連帯債務者、連帯保証人、保証人は離婚をしたとしても変更する事は難しい場合が多いです。
- 任売売却後、残った債務はどうなりますか?
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無担保債券として残る債権は、住宅ローンや金融機関から「サービサー」という会社に譲渡されます。その後債務者はサービサーと交渉することになります。
通常、交渉次第で5千円~3万円くらいの間での分割返済が可能となります。
- 売却に関する手数料はかかりますか?
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費用は掛かりません。債権者から売却代金より手数料を頂きます。中には相談料やコンサル代としてお金を請求する業者がありますのでお気を付け下さい。
- 任意売却のメリットは?
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①市場価格に近い金額で売却できる
②一般市場で販売するので、近隣に諸事情を知られない。
③滞納分の住民税・固定資産税・抵当権抹消費用・抵当権解除の書類代・滞納分管理費(マンションなど管理費のある場合)は債権者が払ってくれる場合がある
④売却後の残務の返済方法も交渉してくれる
⑤引っ越し費用を負担してくれる場合がある
- 銀行や債権者から紹介される業者と当社との違いは?
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業者は依頼主のために動きます。債権者から依頼された場合には当然のことながら債権者に有利な動きをします。アナタから依頼されれば、当然アナタに有利な動きをします。
例えば、引越代の交渉、引越日の交渉など細部の交渉においてもどちらの立場に立つかで、得られる条件は異なってきます。また、任意売却後の残った債務の支払い条件などの交渉においても、アナタ側に立っての交渉か、債権者側に立っての交渉かでは、まったく違った条件になってしまう可能性があります。
依頼者にとって1円でも、1日でも有利になるように空いてと交渉をするのが業者の鉄則です。
- 一般の不動産業者と当社との違いは?
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住宅ローンの残っている(抵当権がついている)マンションや自宅などの不動産の売却は非常に手間と時間がかかります。それに加えて銀行などの債権者との交渉があります。
一般の不動産業者では、1つの案件に対して多くの時間がかけられない事情があります。また任意売却という債権絡みのノウハウがございません。従って任意売却は一般の不動産業者では扱うことが困難です。
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